خُدعة مدينة نور

خرج علينا الإعلامي عمرو أديب منذ أيام قليلة مع رجل الأعمال هشام طلعت مصطفي , ليخبرنا عن فرصة العمر و المدينة الفاضلة مدينة نور و في سياق الكلام أعلن عن مميزات المدينة و قدرتها و التكنولوجيا الرهيبة التي سوف يتم استخدامها في المدينة ولكن …..!

أعلن رجل الأعمال هشام طلعت مصطفي عن سعر تبداء به الوحدات السكنية في المدينة و كانت المفاجأة أن مقدم الحجز هو 38000 جنيه فقط وكانت هذه المفاجأة سارة جداً بالنسبة لي شخصياً و لشريحة كبيرة جداً من المصريين الذين طالما كنا نحلم بالسكن في مدينة نظيفة متطورة بهذا الشكل و هذه الإمكانيات و بالفعل بدأت البحث عن تفاصيل الحجز لكي ألحق بقطار الذين سوف يحصلون علي خصم الـ 5% إذا تم الحجز في أول أسبوع من تاريخ فتح باب الحجز .

ولكن سرعان ما تملكني اليأس و فقدان الأمل حينما استيقظت على الحقيقة المرة , هل تعلم عزيزي المشاهد انك إذا إتخذت قرارك بتملك شقة 67 متر فقط داخل المدينة الفاضلة سوف تمر بهذا الجدول من الدفعات :

بداية يتم سداد دفعة حجز بقيمة 40200 جنيه، ثم سداد دفعة تعاقد بعد 3 شهور من الحجز بقيمة 40200 جنيه، ثم سداد 12 قسط خلال العام الأول بقيمة 4020 جنيه شهريا، ثم سداد دفعة السنة الأولى بقيمة 40200 جنيه بإجمالي 168,840 للعام الأول.
وفي العام الثاني يتم سداد 12 قسط بقيمة 4305 جنيه شهريا، ودفعة العام الثاني بقيمة 43050 جنيه بإجمالي 94,710 للعام الثاني.
وفي العام الثالث يتم سداد 12 قسط بقيمة 4660 جنيه شهريا، ودفعة العام الثالث بقيمة 46600 جنيه بإجمالي 102,520 للعام الثالث.
وفي العام الرابع يتم سداد 12 قسط بقيمة 4835 جنيه شهريا، ودفعة العام الرابع بقيمة 48350 جنيه بإجمالي 106,370 للعام الرابع.
ويتم سداد دفعة مستحقة بعد 57 شهر من الحجز بقيمة 70,050 جنيه.
وبالنسبة للعام الخامس يتم سداد 12 شهر قسط بقيمة 5195 و دفعة العام الخامس بقيمة 51950 جنيه بإجمالي 114,290 للعام الخامس.
وفي العام السادس يتم سداد 12 قسط بقيمة 5155 جنيه شهريا، ودفعة سداد للعام السادس بقيمة 51 ألف جنيه بإجمالي 112,860 للعام السادس.
وفي العام السابع يتم سداد 12 قسط بقيمة 5155 شهريا، وسداد دفعة العام السابع بقيمة 51200 جنيه بإجمالي 113,060
وبالنسبة للعام الثامن يتم سداد 12 قسط بقيمة 5155 جنيه، ودفعة سنوية بقيمة 51400 جنيه جنيه بإجمالي 113,260
وبالنسبة للعام التاسع يتم سداد 12 قسط بقيمة 5155 جنيه، ودفعة سنوية بقيمة 51550 جنيه جنيه بإجمالي 113,410
وبالنسبة للعام العاشر يتم سداد 12 قسط بقيمة 5155 جنيه، ودفعة سنوية بقيمة 51750 جنيه جنيه بإجمالي 113,610
وبالنسبة للعام الحادي عشر يتم سداد 12 قسط بقيمة 5155 جنيه، ودفعة سنوية بقيمة 51900 جنيه جنيه بإجمالي 113,760
وفي العام الثاني عشر يقوم العميل بسداد 12 قسط بقيمة 5155 جنيه، ودفعة سنوية بقيمة 52100 جنيه جنيه بإجمالي 113,960
وفي العام الثالث عشر يتم سداد 12 قسط بقيمة 5155 جنيه، ودفعة سنوية بقيمة 52250 جنيه جنيه بإجمالي 114,110
وفي العام الرابع عشر يتم سداد 12 قسط بقيمة 5335 جنيه، ودفعة سنوية بقيمة 52450 جنيه جنيه بإجمالي 116,470
وفي العام الخامس عشر يتم سداد 12 قسط بقيمة 5335 جنيه، ودفعة سنوية بقيمة 32700 جنيه جنيه بإجمالي 96,720
وعند الاستلام، يقوم العميل بسداد 50% من قيمة تامين الوحدة بدون النادي بواقع 48005، والـ 50% المتبقية تسدد على ثلاث سنوات بقسط شهري 1335 جنيه.
بإجمالي :: 1,874,065 لشقة 67 متر فقط .

إنت متخيل الرقم ولا لسة مش متخيل إن انت هتدفع في شقة مساحتها فقط 67 متر يعني يادوب انت و زوجتك و متفكرش تخلف علشان الطفل اللي هيجي مالوش مكان هينام في الحمام هتدفع الرقم الفلكي دا 1,874,065 طبعا لما سمعنا 38 ألف جنيه فقط قولنا بس دي شكلها فرصة العمر بقى لكن لما تشوف الإجمالي و القسط اللي هتدفعه شهري و سنوي دي كدا حاجة عدت مرحلة الجنون بمراحل …!

فكر في الموضوع بشكل إستثماري…! 

فى مدينتي مثلاً  التقسيط على 10 سنوات ما بين 30 و 42 الفاً للمتر ( إجمالياً بنهاية المدة ) بحسب نوعية المميزات و التشطيب ( و هذه هي أسعار تماثل 350 % تقريبا من أسعار 2013 ) هذا هو السعر الكاش الذي سيكون عليه المتر فعلا… لكن في منتصف العقد القادم  !! أي أن الذي يستكمل ثمن وحدته في مدة التقسيط 8 – 10 سنوات لن يعطيه السوق قرشا واحدا فوق ما دفعه بالفعل .
هذا يسمي بـ Zero return investment !
أي أن الشركات العقارية الكبرى عملت حماية Hedging أكثر من كافية لشركاتهم من التضخم بحيث استحوذت لنفسها على كامل الربح و لم يبق للمشتر أي فرصة استثمارية أو هامش ربح يذكر عند إعادة البيع الكاش بعد 7 – 10 سنوات من الآن .
العقار سوف يتحول من وعاء إدخار إلى عقوبة مالية .
لذا فالشراء عند هذه الشركات المميزة هو لمن يحتاج بشدة للسكن ( دون وجود فرصة تأجير مناسب )  او يحتاج للإستخدام الفعلي و ليس للإستثمار .
السوق سوق مستأجرين و ليس ملاك لأن الإيجار السنوي هو أقل من 5 % من سعر الوحدة ( و الفائدة البنكية تصل ل 11 % ) لم يعد سوق العقار مجديا من الناحية الاستثمارية لأسباب كثيرة جدا , الدولة من جهتها توقف تصاريح البناء في المحافظات و تتوسع في البناء في المجتمعات الجديدة دون أن تخلق هي أو القطاع الخاص ( الذي شهد أياما أفضل من هذه ) فرص عمل قريبة تبرر الإنتقال من الدلتا المزدحمة إلى الأطراف و مدن الصحراء , و حينما تدخلت الدولة فالأسعار ارتفعت و لم تنخفض و حدث هناك نوع من الركود التضخمي في العقار Stagflation
أسعار عالية لكن حركة التداول بطيئة و في مناطق عديدة راكدة تماما .
رسوم إعادة البيع 2.5 % من سعر الوحدة من المؤكد أن تدعم الخزانة بعدة مئات من الملايين لكن المحصلة الأخيرة هو خسارة مليارات من الإستثمارات نظرا لتقليل شهية تداول العقار و تركيز الأموال في القطاع البنكي ذي الفائدة الأعلى و المعفي تماما من الضريبة و الأفضل جدا هو تخفيضها إلى 1 %  الفائدة في البنوك لبعض الأوعية الإدخارية ستظل مرتفعة لوقت أطول مما يظن البعض نظرا لإرتفاع سعر العائد على سندات الخزانة الأمريكية 10 سنوات و الضغوط على عملات كافة الأسواق الناشئة و زيادة أعباء الإقتراض بالدولار من السوق العالمية .
 كون الناس ستهرع لشراء العقار لعمل Hedging لأنفسهم ضد التضخم في ظل هذه التغييرات العميقة في السوق فهذا لن يحدث ، هذا صار جزءا من الماضي السعيد إلا في أعين المتفائلين بغير سند أو مبرر .
قبل ما تشتري او تحجز ارجع الي مستشارك العقاري